قانونان يعيدان رسم خريطة التعمير بالمغرب.. وكالات جهوية وضوابط التجزئات تدخل حيز التنفيذ

صدر في الجريدة الرسمية عدد 7533 إصلاحان تشريعيان يحملان تغييرات عميقة في تدبير المجال العمراني والاستثمار العقاري بالمغرب، يتعلق أولهما بالقانون رقم 64.23 المحدث للوكالات الجهوية للتعمير والإسكان، والثاني القانون رقم 34.21 المغير والمتمم للقانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.

ولا يقتصر الإصلاحان على إعادة ترتيب بعض المساطر الإدارية، بل يؤسسان لتحول مزدوج، يعيد بناء المؤسسة المكلفة بالتخطيط العمراني على مستوى الجهة، ويضبط آجال إنجاز التجزئات ومسؤولية الأوراش وحماية المشترين، ويفتح الباب أمام عمليات تهيئة كبرى ذات نفع عام.

جهوية في المجال ومركزية في القيادة

يقضي القانون رقم 64.23 بإحداث وكالة جهوية للتعمير والإسكان في كل جهة، تتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي، ويطابق نفوذها الترابي حدود الجهة، وسيكون مقرها في العمالة أو الإقليم الذي يشكل مركز الجهة، مع إمكانية إحداث تمثيليات على مستوى العمالات والأقاليم عند الحاجة.

ويضع القانون بذلك حدا لتعدد الوكالات الحضرية داخل الجهة الواحدة، من خلال تجميعها في مؤسسة جهوية موحدة، ما يساعد على تجاوز التفاوت في الرؤى والوثائق بين المدن والأقاليم، وإدماج التعمير والإسكان والتنمية القروية ضمن تصور ترابي واحد.

وتتجاوز اختصاصات الوكالات الجديدة إعداد وثائق التعمير ودراستها، إذ أسند إليها القانون إنجاز الدراسات الاستراتيجية والاستشرافية، وتتبع وثائق التعمير وتقييمها ومراجعتها، وإبداء رأي ملزم في ملفات طلبات الأذون والرخص، والمساهمة في إعداد العرض الترابي الجهوي، ووضع برامج تنمية المناطق القروية، وتنفيذ سياسات الولوج إلى السكن ومحاربة السكن غير اللائق.

وستتولى الوكالات رصد التحولات المجالية، وجمع المؤشرات والمعطيات وتحليلها ونشرها، وإعداد تقارير دورية حول وضعية التعمير والإسكان بكل عمالة أو إقليم، الأمر الذي سينقل المؤسسة من دور تقني يتركز أساسا على دراسة الملفات إلى دور أوسع يشمل التخطيط والتنفيذ والتقييم وإنتاج المعلومة الترابية.

ويرأس مجلس إدارة الوكالة رئيس الحكومة أو السلطة الحكومية التي يفوض إليها ذلك، ويضم المجلس الولاة والعمال ورئيس مجلس الجهة وعددا من رؤساء الجماعات وممثلي الإدارات والمؤسسات العمومية.

جهة البيضاء بوكالتين

تقدم المادة 23 استثناء خاصا لجهة الدار البيضاء، إذ نص على أنه تمارس الوكالة الجهوية مهامها في عمالات وأقاليم جهة الدار البيضاء – سطات باستثناء المجال التابع للوكالة الحضرية للدار البيضاء، التي تظل خاضعة لظهيرها الخاص لسنة 1984، وبذلك ستعمل داخل الجهة نفسها بنيتان قانونيتان: وكالة جهوية من جهة، ووكالة حضرية خاصة من جهة أخرى.

هذا الاستثناء، بينت وزيرة إعداد الترابي الوطنية وسياسة المدينة والتعمير، فاطمة الزهراء المنصوري، أن وكالة الدار البيضاء هي أول وكالة حضرية أحدثت سنة 1984، ولها مجموعة من الاختصاصات لا تمتلكها الوكالات الأخرى، مبرزة عدم إمكانية تقليص هذه الاختصاصات لأن ذلك سينعكس على أهميتها، مبرزة أن تعميمها يتطلب إعادة النظر في عدد من النصوص القانونیة وفي اختصاصات عدد من الهیآت.

وأشارت الوزيرة، خلال مناقشة مشروع القانون بلجنة الداخلية والجماعات الترابية والسكنى وسياسة المدينة والشؤون الإدارية بمجلس النواب، أن مدينة الدار البيضاء ستتوفر على وكالة جهوية لها الاختصاصات المنصوص عليها في هذا النص، باستثناء ما يدخل في اختصاص الوكالة الحضرية للدار البيضاء المحدثة طبقا للظهير الشريف للقانون رقم 1-84-188 المؤرخ في 9 أکتوبر 1984.

وأكدت الوزيرة أن الوكالات الحضرية الحالية سيتم إدماجها وفق ما سطره نص القانون قید الدرس، وسیتم إحداث وکالات جهوية ستمكن من خلق انسجام ترابي في إطار الجهوية المتقدمة، مشيرة إلى أهمية الانسجام الترابي في خلق سياسة عمومية منسجمة.

وأبرزت المسؤولة الحكومية أن الوكالات الجهوية يمكنها إعادة النظر في عدد من الملفات التي درستها الوکالات، الأمر الذي سيمكن من تدارك عدد من الإشكالات التي قد تعرفها بعض الملفات المتعلقة بالتعمیر أو توضيح موقف الوكالة الحضرية في الملف.

المجال القروي لم يعد هامشا

ونص القانون الجديد على إعداد استراتيجيات وبرامج لتأهيل وتنمية المجالات القروية في إطار مشاريع مندمجة تضمن تناسق واستدامة التدخلات بين الحضري والقروي، لمعالجة واقع تتجاوز فيه الضواحي والأنشطة الاقتصادية والسكن حدود المدينة الإدارية.

ونصت المادة 3 من القانون رقم 64.23 على المساهمة في إعداد الاستراتيجيات والبرامج المتعلقة بتأهيل وتنمية المجالات القروية وبلورتها في إطار مشاريع مندمجة من أجل ضمان تناسق واستدامة التدخلات بالمجالين الحضري والقروي.

وتدعم هذا التوجه مقتضيات أخرى في المادة 2، التي حددت النفوذ الترابي للوكالة إلى كامل تراب الجهة، بما يشمل الجماعات والمناطق القروية، مع إمكانية إحداث تمثيليات على مستوى العمالات أو الأقاليم، كما حددت مهامها في المساهمة في إعداد التصورات المتعلقة بالعرض الترابي الجهوي وبرمجة تنفيذه، وإعداد ومراجعة وثائق التخطيط والتنمية الترابية، وتقديم الدعم التقني للجماعات الترابية، ورصد الديناميات المجالية وجمع المعطيات وإعداد تقارير دورية عن وضعية التعمير والتخطيط بكل إقليم.

زيادة على ذلك، تعمل الوكالات الجهوية على المساهمة في برامج تيسير الولوج إلى السكن ومحاربة السكن غير اللائق، وهي برامج تشمل الوسط القروي، زيادة على جرد التراث المعماري والمشهدي الجهوي والمحلي وحمايته وتثمينه.

آجال جديدة لإنجاز التجزئات

أما القانون رقم 34.21، فقد أعاد ضبط العلاقة بين مساحة التجزئة والمدة القانونية الممنوحة لإنجاز أشغال التجهيز، وحدد صلاحية الإذن في ثلاث سنوات للتجزئات التي لا تتجاوز مساحتها 20 هكتارا، وخمس سنوات للمساحات التي تفوق 20 هكتارا ولا تتجاوز 100 هكتار، وسبع سنوات للمساحات بين 100 و250 هكتارا، وعشر سنوات للمساحات بين 250 و400 هكتار، وخمس عشرة سنة للتجزئات التي تفوق مساحتها 400 هكتار.

ويستجيب هذا التدرج لواقع المشاريع الكبرى التي يصعب إخضاعها للأجل نفسه المطبق على التجزئات الصغيرة، غير أن الإذن يسقط إذا انتهت مدته من دون إتمام أشغال التجهيز، مع إمكانية وقف سريان الأجل في حالات التوقف الاضطراري الناتج عن ظروف خارجة عن إرادة صاحب المشروع.

ولهذه الغاية، أحدث القانون لجنة خاصة تدرس طلب وقف الأجل داخل خمسة عشر يوما، وتحيل محضرها خلال ثلاثة أيام، على أن يتخذ رئيس مجلس الجماعة قراره في أجل أقصاه سبعة أيام، ويجب أن يكون قرار الرفض معللا.

ومنح القانون معالجة انتقالية للمشاريع القديمة، إذ إن المشاريع التي كانت آجالها ما تزال سارية عند نشر القانون تستفيد من الآجال الجديدة بحسب مساحتها، بينما يمكن للمشاريع التي انتهت آجالها من دون استكمال الأشغال الحصول على مهلة إضافية تحددها لجنة تقنية وفق مساحة المشروع ونسبة الأشغال المنجزة ووثائق التعمير المعمول بها.

الصمت الإداري بضوابط جديدة

كرّس القانون، في الحالات المحددة فيه، مبدأ اعتبار سكوت الإدارة داخل الآجال القانونية بمثابة موافقة، حيث أصبح الإذن ممنوحا لطلبات تقسيم العقارات، إذا لم يبت رئيس مجلس الجماعة في الطلب داخل ثلاثين يوما، وفق المساطر التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل.

وفي المقابل، شدد القانون مسؤولية أصحاب التجزئات، إذ أوجب تعيين مهندس معماري أو مهندس مختص أو مهندس مساح طبوغرافي بصفته “منسقا للورش”، ويتولى تتبع الأشغال والتأكد من مطابقتها للوثائق التي صدر الإذن على أساسها، كما يوقع شهادة تثبت مطابقة الأشغال عند التصريح بانتهائها.

وإذا كشفت لجنة التسلم المؤقت عن مخالفات أو نقائص، تمنح صاحب المشروع ومنسق الورش أجلا إضافيا لتصحيحها، من دون إلزامهما بتقديم طلب جديد لمجرد انتهاء مدة الإذن.

وفي حال لم تتم التسوية، أجاز القانون تفعيل مساطر المراقبة والزجر، كما خول للجماعة إنجاز الأشغال الضرورية وتحصيل تكلفتها وفق قواعد استخلاص الديون العمومية.

ضمانات أقوى للاستثمار

من أبرز مستجدات القانون منع بيع البقع أو كرائها أو تقسيمها قبل حصول الجماعة على التسلم المؤقت لأشغال التجهيز، ومنع على الموثقين والعدول والمحافظين على الأملاك العقارية تحرير العقود أو تسجيلها من دون الإدلاء بمحضر التسلم المؤقت أو بشهادة تثبت أن العملية لا تدخل ضمن نطاق قانون التجزئات.

ويعتبر القانون كل عملية بيع أو إيجار منجزة قبل التسلم المؤقت مخالفة مستقلة، ويقرر البطلان المطلق للعقود المخالفة، بهدف الحد من بيع بقع داخل مشاريع لم تستكمل طرقها وشبكات الماء والكهرباء والتطهير، وحماية المشترين من تحمل مخاطر تعثر التجهيز.

ويترتب على التسلم المؤقت أيضا انتقال طرق التجزئة وشبكات الماء والكهرباء والتطهير والمساحات غير المبنية والمغروسة إلى الملك العام للجماعة بقوة القانون، مع تقييد هذا الانتقال في السجل العقاري تلقائيا ومجانا بناء على محضر التسلم المؤقت.

التجهيز التدريجي وعمليات التهيئة الكبرى

سمح القانون، بصورة استثنائية، بإنجاز أشغال تجهيز بعض التجزئات تدريجيا عندما يتعلق الأمر بعمليات استعجالية لإعادة إسكان المتضررين من الكوارث الطبيعية، أو محاربة السكن غير اللائق، أو تحقيق منفعة عامة، بشرط أن تنجز هذه المشاريع من طرف الدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات والمقاولات العمومية، مع توفير الحد الأدنى من شروط الصحة والسلامة والسكن اللائق.

ونص القانون في هذه الحالات المحدودة على إمكانية تسليم رخص البناء للمستفيدين قبل استكمال جميع أشغال التجهيز، شريطة وجود برنامج واضح للأشغال والتمويل والتتبع.

واستحدث النص كذلك إطارا خاصا لعمليات “التهيئة الكبرى ذات النفع العام”، ويتعلق الأمر بمشاريع مندمجة لا تقل مساحتها، من حيث الأصل، عن 400 هكتار، مع إعفاء المشاريع التي تكون الدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية صاحبة لها من شرط المساحة.

ونص القانون على إعلان العملية ذات نفع عام بمرسوم، بعد دراسة جدواها الاقتصادية والمالية والبيئية، وتحديد مجالها وآجال إنجازها والجهة المكلفة بتدبيرها، مع وضع تصميم خاص للتهيئة تسري أحكامه بالأولوية على وثائق التعمير والتصاميم القطاعية، باستثناء مخططات الوقاية والحماية من أخطار الكوارث.

ومنح القانون هيئة مدبرة مهمة استقبال طلبات المستثمرين في إطار شباك وحيد، بينما يمنح العامل أو الوالي الرخص بحسب المجال الترابي للمشروع، وتظل أيضا مسؤولة عن صيانة التجهيزات والطرق والشبكات وحماية البيئة إلى حين استكمال العملية، ولمدة لا تقل عن عشرين سنة من تاريخ الإعلان عنها.

متى يبدأ التدبير الجهوي؟

ومن المنتظر، بعد تفعيل القانون رقم 64.23، أن تنتقل عمليا الأدوار التي يسندها قانون التجزئات إلى الوكالات الحضرية نحو الوكالات الجهوية الجديدة، بالنظر إلى حلولها محل الوكالات السابقة داخل نطاقها، مع مراعاة الاستثناء المتعلق بوكالة الدار البيضاء.

ويدخل القانون رقم 64.23 حيز التنفيذ، وفق مادته الـ24، فور تعيين المدير العام للوكالة وانعقاد مجلسها الإداري، كما تنسخ جميع المقتضيات التشريعية المخالفة لهذا القانون، ابتداء من التاريخ نفسه، سيما الظهير الشريف رقم 1.93.51 الصادر في 22 من ربيع الأول 1414 (10 سبتمبر 1993) المعتبر بمثابة قانون المتعلق بإحداث الوكالات الحضرية، والقانون رقم 19.88 المتعلق بإحداث الوكالة الحضرية لفاس وإنقاذ مدينة فاس، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.89.224 ، والقانون رقم 20.88 المتعلق بإحداث الوكالة الحضرية لأكادير، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.89.225.

أما القانون رقم 34.21 بتغيير وتتميم القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات وعمليات التهيئة الكبرى ذات النفع العام، فيدخل حيز التنفيذ ابتداء من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

وأبرزت المادة السادسة من القانون أن الأحكام التي تستلزم صدور النصوص التنظيمية، تدخل حيز التنفيذ ابتداء من تاريخ نشرها، كما ألزمت بإصدار النصوص التنظيمية اللازمة لتطبيق هذا القانون داخل أجل سنة ابتداء من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.